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Contrato de arras

Es habitual que cuando el comprador y el vendedor están de acuerdo en una compra-venta, se firme un contrato de arras o señal, que es un contrato privado, donde las partes pactan su compromiso de llevar a cabo la compra-venta del inmueble, entregándose como prueba una cantidad en concepto de señal o "arras”.

La cantidad que se establezca como “arras” no está establecida legalmente, por lo que será la voluntad de las partes la que decida que porcentaje del precio total, se anticipará en el contrato de arras, si bien es habitual que sea entre un 5% y un 15% del precio total.

Llegados a este punto es fundamental distinguir que existen tres tipos de arras, en función de la voluntad de las partes, con diferentes consecuencias en caso de incumplimiento del contrato o arrepentimiento:

Arras penitenciales


Están reguladas en el art. 1454 del Código Civil. En caso de no llegar a efectuar la venta por arrepentimiento o incumplimiento del comprador, este perderá la cantidad entregada, y si fuera por que no Las arras penitenciales son las únicas que no obligan al cumplimiento del contrato se rescindirá, sin más consecuencia que la pérdida por la parte incumplidora de esa cantidad.

Las arras penitenciales son las únicas que no obligan al cumplimiento del contrato, pudiendo ambas partes desisitir con la perdida de la cantidad entregada o con la deovlución de las misma doblada, en función de que parte incumpla su compromiso.

Arras confirmatorias


Se trata de una entrega a cuenta del precio de compraventa. Por tanto, si el comprador o vendedor incumple lo pactado en el contrato de arras, la parte contraria puede obligar a la otra al cumplimiento del contrato o a su resolución, y solicitar una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el no cumplimiento. Al contrario de lo que ocurría con las arras penitenciales, las partes no pueden resolver el contrato perdiendo la cantidad estipulada como arras, pues las mismas no prejuzgan sobre la indemnización por incumplimiento, en caso de que este se produjese.

Arras penales


En caso de incumplimiento, la parte que incumpla perderá las arras entregadas o tendrá que devolverlas dobladas, según la parte que sea responsable por incumplimiento. Pero esto no impedirá que la parte que ha cumplido pueda pedir una indemnización por los daños causados, siempre que estén justificados, además de poder obligar al cumplimiento forzoso.

¿Qué tipo de arras he pactado?


Se plantea el problema de cual es el carácter (penitencial, confirmatorio o penal) que tienen las arras en un determinado contrato. Si no se indica el tipo de arras que se pactan en el contrato, se presume que se trata de arras confirmatorias. Por tanto para que las arras se consideren penitenciales tienen que constar expresamente que son de este tipo en el contrato de arras que se firme. Sólo cuando consta en el contrato de una manera clara y evidente el carácter penitencial se habrá de considerar las arras con este carácter.

Contenido del contrato de arras


Identificación de las dos partes: vendedor y comprador, con su nombre, apellidos, número de documento identificativo (DNI, NIE o pasaporte) y su estado civil. Si es una empresa, se indicarán los datos del apoderado, siendo importante comprobar que tiene poder suficiente para vincularala, y los datos identificativos de una y otro.

Descripción de la finca: situación, superficie, datos básicos relevantes, si incuye algúna anejo (como trastero o garaje) y si tiene cargas, así como si las asumirá el comprador o el vendedor se compromete a cancelaralas previamente a la escritura pública. Es igualmente aconsejable incluir los datos registrales de la finca y si el inmueble tiene inquilinos.

Cláusulas:
Compromiso de compraventa. Ambas partes e comprometen a llevar a cabo la compraventa del inmueble objeto de este contrato.
Arras. Se debrá indicar la cantidad y el tipo de arras de que se trata, de acuerdo a lo expuesto anteriormente.
Precio. El precio total de la compra-venta y los plazos para la entrega del restante.
Plazo. El plazo en el que se comprometen las partes a elevar a escritura pública el documento privado.
Gastos. Al existir libertad contractual por las partes es relevante dejar claramente expresado que parte asumirá cada gasto.


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